DE VISU#7 Sobriété foncière

mars 2021

Reconstruire la ville sur la ville, assurer la reconversion des sites obsolètes, la requalification des friches urbaines représentent un réel potentiel pour les collectivités qui profitent de cette ressource foncière pour repenser l’urbanisme : redynamiser un territoire, construire le développement durable, limiter l’étalement et l’émiettement urbains, préserver le patrimoine bâti ou paysager, mais aussi, dans certains cas, renforcer la dynamique locale et la participation démocratique des populations.

« Intégrer la reconversion des friches dans une approche plus globale »

Depuis la crise industrielle des années 70, les friches urbaines n’ont cessé d’augmenter.
Elles font maintenant partie du paysage urbain et représentent autant d’opportunités de développement ou de redynamisation des territoires.
Équipement hospitalier, militaire, industriel, ferroviaire, pénitentiaire, religieux… la nature d’une friche est variée et les conditions de sa requalification dépendent de nombreux critères : degré d’abandon, mode d’occupation antérieure, degré d’artificialisation, structure foncière, niveau de pollution.
« Pendant très longtemps, les acteurs de l’aménagement sont intervenus en pompiers, note Luc Davis, Directeur Général de la SHEMA, pour régler des situations problématiques, et ont
raisonné en silos en traitant les sujets indépendamment les uns des autres ». Mais la reconversion de friches nécessite une approche systémique.
« La réussite d’une telle opération est en réalité dépendante d’un modèle global et de sa cohérence par rapport à la dynamique urbaine dans laquelle elle s’insère. Il est important de replacer le projet de territoire au centre de la démarche ».
Le développement de ces opérations nécessite la mobilisation de nombreux partenaires et opérateurs de la Ville pour gérer les différentes étapes du processus opérationnel : acquérir, dépolluer, programmer, commercialiser, financer, réhabiliter, aménager, etc.
Ce processus de valorisation foncière est complexe et mobilise des financements importants. Cependant dans un contexte de tension foncière et de lutte contre l’artificialisation des sols, « la reconquête de friches pour de nouveaux usages revêt un enjeu majeur et redonne une valeur économique et écologique à ces espaces obsolètes. »

La compétence d’un ensemblier urbain

Étude de projets, aménagement, renouvellement urbain, immobilier d’entreprise, construction publique, développement économique, la SHEMA s’appuie depuis 30 ans sur des compétences et des métiers
qui lui permettent de répondre à cette nécessité d’approche globale.
« Le savoir-faire de la SHEMA peut se résumer à une expérience diversifiée associée à une agilité, met en avant Luc Davis. La SHEMA est à la fois en capacité d’intervenir sous des formes traditionnelles de contrats publics, et donc dans la continuité de l’EPF Normandie (lire ci-dessous l’interview de Gilles Gal, directeur général de l’Établissement Public Foncier de Normandie), mais aussi dans des formes d’agilité plus directes, en montage privé propre, jusqu’à la mise en place de solutions de plus long terme d’investissement, de portage… Dans cet esprit, nous participons aujourd’hui au projet porté par la Région Normandie avec l’EPF Normandie, Normandie Participations, la Caisse des dépôts et consignations, l’EPF Normandie, Territoire Habitat Normand et la Caisse d’Epargne, visant à créer une nouvelle Foncière pour
ce que l’on appelle de l’immobilier de centre-ville à vocation commerciale, de service ou tertiaire. L’idée est que cette Foncière clôture le processus de  reconversion, qu’elle soit la solution de portage des produits immobiliers reconstitués et recommercialisés », conclut Luc Davis.

Témoignage :

GILLES GAL Directeur général Établissement Public Foncier de Normandie

« La SHEMA, un partenaire privilégié »

L’EPF Normandie est devenu l’opérateur des friches depuis le milieu des années 90, et a rapidement été identifié comme un acteur

majeur en la matière. « Avec La SHEMA, qui vient de fêter ses 30 ans, nous sommes de la même génération et avons une histoire
commune sur de nombreux dossiers. Comme eux, nous sommes au service des Normands et apportons notre expertise dans un contexte
où il faut anticiper les besoins et apporter des solutions sur des sujets de plus en plus complexes et variés : dépollution des sites
industriels, gestion des sites ou des bâtiments amiantés, attractivité touristique, développement commercial et économique, dynamisation
des quartiers-gares… De la technique au droit, du commerce au foncier, du logement aux transports, du financier à la mobilisation
des fonds européens, l’EPF Normandie sait mettre en mouvement ses compétences internes sur des projets à court terme mais aussi sur
des projets à long, voire très long terme. »

Une nouvelle feuille de route Depuis 2017, l’établissement public bénéficie d’une nouvelle feuille de route en s’appuyant
notamment sur la convention signée avec la Région Normandie, pour un montant de 100 millions d’euros jusqu’à fin 2021.
« Fin 2019, le taux d’engagement de la convention était de 83%, dont 73,5 millions d’euros sur le traitement des friches
(études et travaux), 4 millions d’euros sur la minoration foncière pour le développement de logements aidés et 2,9 millions d’euros
pour les expérimentations (revitalisation des centres, études secteurs de gares…).
Ainsi, depuis 2017, 229 communes ont bénéficié du soutien de la Région et de l’EPF Normandie, concernant 376 sites
répartis sur tout le territoire. Et 285 friches d’activité ont fait l’objet d’un traitement
et d’une requalification », se félicite
Gilles Gal.
Améliorer l’efficacité collective « La SHEMA, comme opérateur majeur de l’aménagement régional normand, fait partie
de nos partenaires privilégiés. Et c’est donc tout naturellement que nous discutons actuellement ensemble avec la Région
Normandie sur notre actionnariat au sein de la Foncière des Commerces. Cela nous permettra d’augmenter l’efficacité de chacune de
nos structures et aussi l’efficacité collective ».
Comme avec tous les autres aménageurs, l’EPF Normandie a des échanges réguliers afin que les interventions de chacun soient les mieux
coordonnées possibles. « L’objectif est de rendre l’effet levier le plus efficace possible.
Toute la chaîne de l’intervention doit être cohérente. Avec la SHEMA, comme avec tous les aménageurs, nous ne sommes pas dans une
logique de concurrence mais dans celle de la complémentarité. Nous sommes positionnés sur des temps différents de l’aménagement. »

Luc DAVIS, Directeur général de la SHEMA